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律师普法:关于抵押担保,这些知识要了解

作者:漯河律师时间:2020-09-20 16:23:21

  律师普法:关于抵押担保,这些知识要了解

  什么是抵押担保?

  借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押;以房地产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同;借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负责维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查。

  抵押担保要注意的法律问题有哪些?

  一:抵押财产是否已经出租。抵押财产已经出租,又抵押的,抵押权不能对抗租赁权。《物权法》第一百九十条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

  二:抵押权不能对抗工程款优先权。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  三:抵押财产为借款人唯一住房的,执行上存有困难。虽然抵押权人可以通过人民法院对唯一住房进行强制执行,但是司法实践中,执行法官对唯一住房普遍具有畏难情绪,消极对待抵押权人的执行申请,使得判决书上的权利难易有效转化为实际的经济利益。

  未经同意办理抵押担保是否有效

  《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”

  《中国人民银行贷款通则》第二十五条第四项:“借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押,质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件。”

  第二十九条第二款:“抵押贷款,质押贷款应当由抵押人,出质人及贷款人签订抵押合同,质押合同,需要办理登记的,应依法办理登记。”

  本人未办理各项抵押担保手续;且外人也未经本人授权代理,且事后也未经本人追认,本人就不应当承担抵押担保责任。此种抵押担保无效

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